כיצד מרכיבים תמהיל משכנתא?

לוקחים משכנתא? לא מבינים מהם ההבדלים  בין המסלולים? מה ואיך כדאי לשלב בתמהיל?

הכתבה שלפניכם תעשה לכם סדר בדברים. 

בשורות הבאות נסביר איך בונים משכנתא בצורה חכמה.

מה חשוב לדעת בבניית תמהיל משכנתא?

בעבר לא היו הגבלות בנושא בניית התמהיל, כי גם לא היו אפשרויות רבות של מסלולים. בהמשך, כאשר התרבו המסלולים וביניהם גם מסלולים מסוכנים. הוציא בנק ישראל מגבלות לבניית תמהיל משכנתא. המטרה של ההגבלות היא לשמור על איזון ויציבות של התמהיל. ולכן ההנחיות הם:

  1. לפחות 1/3 מסכום ההלוואה צריכים לקחת בריבית קבועה.- מסלול יציב.
  2. ניתן לקחת רק עד 2/3 מסכום ההלוואה במסלולים משתנים (פריים, משתנה צמודה וכו'). 

בבניית תמהיל משכנתא יש להתייחס להנחיות הללו.

מהם סוגי הריביות הרווחים ואופן השימוש המומלץ בהם?

ריבית פריים– כיום לא תמצאו תמהיל משכנתא חדש שאין בו לפחות 1/3 מסכום ההלוואה בפריים. ריבית הפריים כיום זולה מאד. אך, היא נחשבת למסוכנת, כי היא עלולה לעלות כל חודש. חשוב לציין שלא צפויה בקרוב עליה בפריים כך שלא קיים סיכון ממשי. 

בדרך כלל, ריבית הפריים ניתנת ללקוחות טובים במינוס, כלומר אם ריבית הפריים היא 1.6 והבנק נותן  "פריים מינוס חצי" הריבית שתשלמו תהיה 1.1 בלבד. 

כיום רווחת הדעה שכדאי לקחת 2/3 מסכום ההלוואה בפריים. אך זה לא מומלץ כי הבנק ירצה לפצות את עצמו וייקח לכם ריבית גבוהה יותר במסלולים האחרים. הוא לא ייתן לכם פריים במינוס במצב כזה. 

   

ריביות לא צמודות– הריביות הללו הכי בטוחות והם ישולבו בכל משכנתא. ישנה ריבית לא צמודה קבועה והיא הרווחת יותר. וקיימת ריבית לא צמודה משתנה כל 5 שנים, היא קצת פחות יציבה אבל עדיין בטוחה. החיסרון שלהן הוא שהן יחסית יקרות. לכן, ניקח אותן לטווח קצר ואז יש סיכוי שנקבל אותן במחיר סביר.

ריביות צמודות– בריביות הללו יש סיכון גבוה מכיוון שהקרן צמודה למדד. לכן, לא כדאי לקחת מסלול צמוד על חלק גדול מן ההלוואה. אם אתם לוקחים מסלול בריבית צמודה, קחו אותו לטווח קצר כדי שתפטרו ממנו כמה שיותר מהר.

לסיכום:

תמהיל משכנתא כמעט תמיד יהיה מורכב מלפחות 1/3 פריים. ולפחות 1/3 בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ). כאשר את הפריים נשלם לאורך כל חיי ההלוואה ואת הקל"צ לטווח קצר יותר כדי שנקבל ריבית כמה שיותר נמוכה.

חשוב! אל תוותרו על לפחות 1/3 מסכום ההלוואה בפריים מינוס. כמו כן שלבו תמיד קל"צ בתמהיל שלכם, בשביל לשמור על יציבות. התמקחו עם הבנק כדי לקבל את הריבית במחיר כמה שיותר נמוך. 

בניית תמהיל משכנתא היא מלאכה מורכבת שצריך להתאים אותה לצרכים שלכם. נדרשת אסטרטגיה כדי לשלב את התמהילים נכון, בשביל לדעת על מה כדאי להתמקח עם הבנקים.

פנו אלינו ונעשה בשבילכם את כל העבודה. השאירו פרטים שיובילו אתכם לחיסכון הגדול.