מה שרציתם לדעת על מחזור משכנתא במודיעין

לקחתם משכנתא? התייעצתם? בניתם תמהיל משכנתא המותאם לצרכים העדכניים שלכם?

הנתונים השתנו ואתם רוצים לשנות את התוכנית? 

הגעתם אל הכתובת! כל מה שתרצו לדעת על מיחזור משכנתא נמצא כאן לפניכם.

אז מה זה מיחזור משכנתא?

במילים פשוטות, מיחזור משכנתא הוא שינוי בתוכנית/תמהיל המשכנתא.

השינוי בתמהיל מתבצע על ידי תהליך שבו ממחזרים משכנתא 

השינוי בתמהיל מתבצע על ידי תהליך שבו ממחזרים את המשכנתא הקיימת והופכים אותה למשכנתא חדשה.

מיחזור המשכנתא יכול לבוא לידי ביטוי ב:

  • שינוי מסלולים מהם מורכב התמהיל שלכם (לדוגמא החלפת ריבית צמודת מדד לריבית פריים).
  • שינוי שיטת ההחזר (לוח שפיצר ולוח קרן שווה)
  •  שינוי משך תקופת ההלוואה (להאריך או לקצר).

אילו סוגי מיחזור משכנתא קיימים?

ישנם שני דרכים לביצוע מיחזור משכנתא:

מיחזור פנימי- השינוי הוא בהרכב ההלוואה. המשכנתא ממשיכה להתנהל באותו בנק.

מיחזור חיצוני– תנאי ההלוואה נשארים זהים, ותיק המשכנתא שלכם עובר לבנק אחר.

פעמים רבות המיחזור הוא גם פנימי וגם חיצוני.

מתי כדאי לבצע מיחזור משכנתא?

המטרה במיחזור משכנתא היא שתוכלו להתאים את מסלול המשכנתא שלכם אל השינויים שחלים בחיים שלכם כגון הוצאות נוספות שלא לקחתם בחשבון, הגדלת הכנסות, ירושה, פיטורים ממקום עבודה וכדומה.

לפעמים מיחזור משכנתא הוא הכרחי. לעיתים הוא כדאי וישנם פעמים שהוא אינו משתלם. במקרה של צמצום ההכנסות הפנויות שלכם או פיטורין הגורמים לכך שאתם מתקשים/לא מסוגלים לעמוד בהחזרים, מיחזור משכנתא הוא הכרחי בשבילכם. 

יש פעמים שמיחזור משכנתא הוא כדאי ומשתלם:

  • ההכנסות גדלו ואתם מסוגלים להחזיר סכום חודשי גבוה יותר- אל תפספסו! בכך תוכלו לצמצם את תקופת ההלוואה ולחסוך במחיר הריביות. 
  • הפחתה במחיר הריבית- היו ערניים לתנודות בשוק המשכנתאות. כשיש ירידה בריביות זהו הזמן לבחון ברצינות את האפשרות למחזר את המשכנתא שלכם וליהנות ממשכנתא מוזלת. לדוגמא, עכשיו בעקבות משבר הקורונה, ניתן לקבל ריבית נמוכה של  2-3% בעוד שבעבר הריבית הממוצעת לא הייתה פחות מ 4%  והיו גם זמנים שמחיר הריבית הגיע גם ל 8-10%. נכון להיום, הריביות בירידה. מה שמאפשר לקחת משכנתא זולה יותר. אם תמחזרו את המשכנתא, גובה הריבית שלכם ירד ותוכלו להשיג חיסכון של אלפי שקלים.
  • תנודות במשק– אם לקחתם מסלולים בעלי ריבית צמודה למדד, עקבו אחר המדד. וכשחלה עלייה זה הזמן לעשות מיחזור משכנתא ולשנות את המסלולים הצמודים למדד למסלולים אחרים, זולים יותר. 
  • פירעון חלקי של סכום גדול מן המשכנתא- זכיתם בהגרלה? קיבלתם ירושה? ופרעתם חלק גדול מן המשכנתא. שימו לב שמשהו חייב להשתנות. בדקו מה השינוי שחל במשכנתא שלכם. (גובה ההחזר החודשי יותר נמוך או תקופת המשכנתא קצרה יותר). בדקו היטב את הנתונים, מיחזור משכנתא יוכל לעזור לכם לבצע שינויים במשכנתא בצורה טובה.

אמרנו שיש גם פעמים שמיחזור משכנתא הוא לא משתלם. מתי זה קורה?

  • כשיש עלייה במחיר הריבית. לא תמיד משתלם למחזר משכנתא, כי יכול להיות שבתקופה שלקחתם את המשכנתא הריבית היתה עוד יותר זולה מעכשיו.

  • אם אתם כבר עומדים לסיים את המשכנתא, בדקו את כדאיות מיחזור המשכנתא שלכם. יכול להיות שזה ישתלם לכם ויכול להיות שלא.

 

באופן כללי, כל פעם לפני מיחזור משכנתא, יש לחשב רווח מול תועלת. יכול להיות שאכן תחסכו כסף. אך העלויות יהיו יקרות יותר מהחיסכון. לדוגמא, אם לקחתם משכנתא לפני 25 שנה כשגובה הריביות היה גבוה. אם אתם רוצים למחזר, עליכם לבצע בדיקת כדאיות. נניח שאחרי הבדיקה אתם רואים שמיחזור המשכנתא יחסוך לכם רק 7,000 ₪ בעוד שהעלויות של המיחזור הן 8,000 ש"ח. במצב כזה, המיחזור לא שווה.

תמיד כדאי לבדוק אם מיחזור משכנתא הוא משתלם, גם אם אתם כבר לקראת סוף תקופת הפירעון. גם אם נראה לכם שכבר לא משתלם לכם למחזר את המשכנתא, בדקו את העניין באופן יסודי. שימו לב לשקלל את כל הנתונים!

לכן לפני שאתם ממחזרים משכנתא הוציאו מהבנק דו"ח יתרות משכנתא בדו"ח מפורט מהם המסלולים של המשכנתא, כמה שילמתם וכמה נותר לכם לשלם.

לאחר מכן, בדקו את הנתונים והצליבו מידע. כך תדעו אם שינוי בתוכנית בעקבות התנאים שהשתנו ישתלם לכם או פחות.

ההמלצה שלנו היא להכנס למחשבון משכנתא ולהזין את נתוני המשכנתא ובכך לגלות את גובה החיסכון המתקבל. פנו ליועצי המשכנתאות שלנו, הם יעזרו לכם למקסם את הרווח ממיחזור המשכנתא שלכם.

לסיכום: 

מיחזור משכנתא הוא בדרך כלל צעד משתלם. יש פעמים שהוא אף הכרחי. כדאי לכם לעקוב כל הזמן אם יש שינוי ביכולת הכלכלית שלכם או בתנאים בשוק המשכנתאות. אם מתרחש שינוי, בדקו את כדאיות מיחזור המשכנתא שלכם. חשבו רווח מול תועלת, והכי חשוב בדקו שהוא אכן משתלם לכם.

איך ממחזרים משכנתא?

בשלב ראשון בדקו שהמיחזור אכן משתלם השתמשו במחשבון המשכנתא שלנו והזינו את הנתונים (לעמלת פירעון נתייחס לאחר מכן כעת אל תתייחסו אליה) כך גם תדעו מה ההחזר החודשי הרצוי לכם.

כעת תבנו תמהיל משכנתא שיתאים לנתונים שלכם ולגובה ההחזר החודשי הרצוי.

בנית תמהיל היא דבר מורכב, קשה מאד שלא לטעות בו לכן אנו ממליצים לפנות ליועץ משכנתאות כך תהיו רגועים שהכל נעשה על הצד הטוב ביותר.

לאחר שסיימתם לבנות את התמהיל פנו איתו אל הבנקים ובקשו הצעות מחיר הבנק שיביא לכם את התנאים הטובים ביותר אצלו תבצעו את המחזור 

בתוך הצעות המחיר חשבו כמובן גם עמלת הפרעון.

אלו הוצאות יש במחזור משכנתא?

יש הוצאות וחשוב לקחת אותם בחשבון ולבדוק  את כדאיות העסקה. 

 

  • עמלת פתיחת תיק- כדי למחזר משכנתא צריך לפתוח תיק חדש גם אם המיחזור נעשה באותו בנק. גובה העמלה  משתנה מלקוח ללקוח. אך המחיר הרשמי הוא רבע אחוז מסכום המשכנתא שאתם לוקחים. (נניח שסכום המשכנתא הוא 200 אלף. אחוז מ 200 אלף זה 20 אלף, רבע מ-20000 שווה 5000 וזה יהיה גובה עמלת הפירעון). כמו שאמרנו המחיר הוא רשמי וניתן למיקוח. מה שצריך לעשות הוא לבקש הנחה בצורה נכונה ועל פי רוב תקבלו. חשוב לציין שעלות העמלה במיחזור פנימי זולה יותר ממיחזור חיצוני.
  • שמאות- אם המיחזור הוא חיצוני תדרשו להביא שמאי שיעריך את הנכס, עלות שמאות היא בין 600 ₪ ל-2000 ₪.
  • ביטוחים- כשממחזרים משכנתא יש לעדכן את הביטוח בתנאים החדשים דבר שיש לו עלות מסוימת. בהזדמנות זו כבר בדקו שאין לכם כפל ביטוחים. 
  • עדכון הערת אזהרה- במקרה של מיחזור חיצוני יש לרשום הערת אזהרה חדשה על הדירה. מחיר הערת אזהרה חדשה נע בין 200 ל 250 ₪. שימו לב, לפני רישום הערת אזהרה חדשה יש לקבל אישור מהבנק הקודם.
  • מומלץ להשתמש ביועץ משכנתא פרטי ויש לקחת גם את זה בחשבון. למעשה זו כבר לא הוצאה אלא חיסכון גדול כי יועץ משכנתא פרטי ידע לנהל לך את המיחזור בצורה נכונה שתחסוך לך כסף רב. חשוב להבין שיועץ משכנתאות מטעם הבנק פועל לפי האינטרסים של הבנק. על כל ריבית גבוהה שהוא מצליח להוציא מאנשים הוא מקבל בונוס. לעומת זאת יועץ משכנתאות פרטי יפעל לפי האינטרסים שלכם ויחסוך לכם כסף רב.

תנאי הבנק להרכב משכנתא

הרכב משכנתא כולל 3 מסלולים וסכום המשכנתא מתחלק לשלושת המסלולים לפי רצון הלקוח.

בשנת 2012 הוציא בנק ישראל חוק ש:

שליש מסכום ההלוואה חייב להילקח במסלול קבוע.

רק עד שליש  מההלוואה אפשר לקחת במסלולים משתנים.

בשנת 2020 עם משבר הקורונה נוסף עדכון שמאפשר לקחת עד שני שליש מן ההלוואה במסלולים משתנים.

לגבי מיחזור משכנתא אם המשכנתא שלכם נלקחה לפני 2012 אתם יכולים להשאיר את הייחס כמו שהיה לכם קודם.

מיחזור משכנתא עשוי להית כדאי ומשתלם אך זו פעולה שצריך לבדוק אם היא משתלמת או לא , מצד שני אם היא אכן משתלמת חבל על כל יום שעובר!

נשמח לשבת איתכם ולבדוק אם מיחזור משכנתא הוא רווחי עבורכם.

לקביעת פגישת ייעוץ חינם ללא התחייבות השאירו פרטים.