איך מתכוננים למשכנתא? המדריך המלא!

זה נכון שאם יש לכם הון עצמי ואם המצב הכלכלי שלכם תקין תוכלו לקבל משכנתא אבל אף אחד לא הבטיח לכם שהמשכנתא תהיה טובה מספיק. כדי לקבל משכנתא טובה, איכותית ולא יקרה אתם צריכים לנקוט במספר פעולות. 

בפוסט הבא נדריך אתכם צעד אחר צעד בדרך למשכנתא שלכם!

למה הרבה בנקים מסרבים לאשר משכנתאות לדירות בשווי נמוך?

בשלב הראשון אתם צריכים לנסות ככל שניתן לשפר את המצב הכלכלי שלכם. הבנקים אוהבים לראות שהלווים שלהם מסודרים כלכלית כך הם רגועים שההלוואה אכן תחזור אליהם. ככל שהמצב הכלכלי של הלקוח משופר יותר כך הם יתנו לו תנאים טובים יותר. 

לכן התפקיד שלכם לפני לקיחת המשכנתא לבדוק את המצב הכלכלי שלכם. תנסו לשפר אותו אפילו רק מבחינה חיצונית שחשבון הבנק יראה טוב יותר. יש 2 דרכים עיקריות לשפר את הנראות של המצב הכלכלי שלכם. וזה חוץ ממה שתעשו בחשבון הבנק כמו כיסוי הלוואות, התנהלות נכונה עם הכסף ועוד.

דו"ח נתוני אשראי

דו"ח נתוני אשראי זהו מאגר ענק שמכיל את כל נתוני האשראי של כל האזרחים במדינת ישראל. כאשר אתם פונים לבנק בבקשת משכנתא דבר ראשון הם בודקים בדו"ח נתוני האשראי מה המצב הכלכלי שלכם וכך הם מדרגים את הסיכון שלכם. העניין הוא שגם אתם יכולים להיכנס לדו"ח ולבחון את הציון שלכם. במקרה שהציון לא מידי מרנין לא כדאי לגשת לבקש משכנתא. מה שאתם צריכים לעשות הוא לחכות שהנתונים השליליים כבר לא יופיעו. אנחנו לא מדברים על מחיקת נתונים שליליים כי אין דבר כזה, המקסימום שאתם יכולים לעשות הוא למחוק את הדו"ח כולו מה שיסבך אתכם יותר מהכל. לכן הפתרון הוא לחכות תקופה. דו"ח נתוני האשראי מציג נתונים רק מ 5 שנים אחרונות. אם יש נתונים שליליים מלפני 4.5 שנים עוד חצי שנה, שנה הם כבר לא יופיעו ואז תוכלו בשקט לבוא לקחת את המשכנתא.

הגדלת יכולת החזר

הבנק בודק את יכולת ההחזר שלכם. הבנק שואף להגיע לכך שתשלום המשכנתא לא יעלה על 33% מההכנסה הפנויה שלכם. כלומר אם אתם מרוויחים 12,000 ש"ח ואתם משלמים כל חודש 2,000 ש"ח להלוואות או שכירות או מזונות או כל הוצאה קבועה אחרת. ההכנסה הפנויה שלכם היא 10,000 ש"ח. מה שאומר שהגובה המקסימלי של ההחזר החודשי שלכם יהיה 3,300 ש"ח. לפעמים הבנק מאפשר שיכולת ההחזר תהיה נמוכה יותר בשיעור של 40% מההכנסה הפנויה אך במקרים כאלו הוא יעלה את הריביות. באופן כללי ככל שיכולת ההחזר שלכם תהיה גבוהה יותר כך תקבלו תנאים טובים יותר. 

לכן, מומלץ להשקיע ולהגדיל הכנסות בשלושת החודשים שלפני בקשת המשכנתא כך תדורגו כבעלי יכולת החזר גבוהה וריביות המשכנתא שלכם יראו בהתאם.  

הון עצמי כמה שיותר גבוה

הכינו כמה שיותר הון עצמי. כמה שאחוז המימון במשכנתא יהיה יותר נמוך כך תקבלו משכנתא טובה יותר. כדי לקבל אחוז מימון נמוך יותר במשכנתא אתם צריכים להביא יותר הון עצמי. 

לדוגמא: אם מחיר דירה מיליון ואתם מביאים 250,000 ש"ח אחוז המימון של הבנק יהיה 75%. אך אם תביאו 400,000 ש"ח הון עצמי אחוז המימון יהיה 60%.

מה שאתם בעיקר צריכים לשים לב שהמשכנתא שלכם לא תהפוך לממונפת. אם לוקחים משכנתא בהיקף של 800,000 ש"ח ויותר ואחוז המימון הוא מעל 60% המשכנתא הופכת לממונפת מה שאומר שחלים עליה הגבלות מסוימות. למשל אם דירה עולה 1,200,000 ש"ח. ולוקחים אחוז מימון של 75% והיקף המשכנתא הוא 900,000 ש"ח, המשכנתא הופכת לממונפת וזה לא כדאי.

פניה ליועץ משכנתא פרטי

הכי חשוב זה לזכור להתייעץ. ייעוץ משכנתא חוסך עשרות אלפי שקלים ואפילו מאות אלפים במשכנתא. ייעוץ המשכנתא צריך להיות איכותי ובאופן פרטי לא דרך הבנק. כך היועץ עובד בשביל האינטרסים שלכם ולא של הבנק. יועץ המשכנתא ילווה אתכם בכל תהליך המשכנתא, יוזיל לכם את הריביות, ויתאים את תנאי המשכנתא לתנאי החיים שלכם באופן אישי. בנוסף הוא יקח ממכם הרבה מן העול של המשכנתא ויאפשר לכם גם בתקופה של תהליך הוצאת המשכנתא להישאר רגועים בראש שקט.

לקביעת פגישת ייעוץ חינם עם מומחי המשכנתאות שלנו שיעשו הכל בשביל שתצאו מרוצים, הקליקו כאן.