הכל על תהליך המשכנתא למשפרי דיור במודיעין מכבים רעות

הבית קטן לכם? רוצים לעבור דירה למיקום מרכזי? במילים אחרות, אתם פשוט מעוניינים לשפר את תנאי המגורים שלכם? אם התשובה היא כן, הגעתם למקום הנכון. כאן תוכלו לקבל את כל המידע שתזדקקו לו בשביל לעשות את התהליך בצורה נכונה.

איך משפרים דיור?

איך עושים את זה? בהסתכלות שטחית זה נראה פשוט מאוד: מוכרים את הבית וקונים בית חדש גדול יותר/מיקום מרכזי/כל יתרון אחר על פני הבית הקודם. אך כאשר מתחילים לרדת לפרטים, מגלים שהתהליך מורכב מאד, הרבה יותר מכפי שחשבנו.

דבר ראשון, מה עושים קודם, קונים או מוכרים?

התשובה היא שכאשר המחירים בירידה, מוכרים ואז קונים. וכאשר מחירי הדירות בעליה קונים ואז מוכרים. מה שעומד מאחורי הצעד הזה הוא הרצון למכור את הדירה במחיר גבוה כמה שיותר ולקנות דירה במחיר כמה שיותר נמוך.

כיום מחירי הדירות נתונים בעליה מתמדת. לכן, קודם נרכוש דירה לפני שהמחירים יעלו ואחר כך נמכור במחיר גבוה. לרוב, ככל שחולף הזמן, מחירי הדירות עולים. בנקודה זאת חשוב לציין שדירה שעומדת זמן רב למכירה ולא נמכרת, הערך שלה יורד עם הזמן.

מה קורה בתהליך שיפור דיור?

כאשר ניגשים לשפר דיור בזמן בו מחירי הנדל"ן בעלייה, בשלב הראשון קונים דירה. 

העניין הוא שרכישת דירה לפני מכירת הדירה הקודמת עלולה ליצור מספר בעיות:

הדירה הנרכשת עלולה להיחשב כדירה להשקעה:

  • דירה להשקעה מחויבת במס רכישה גבוה מאוד שתצטרכו לשלם.
  • אחוז המימון למשכנתא בדירה להשקעה הוא נמוך יותר (עד 50% משווי הנכס) מאשר אחוז המימון הניתן למשפרי דיור (עד 70% משווי הנכס).

כל שתצטרכו לעשות הוא לחתום על מסמך בו אתם מצהירים שאתם עומדים למכור את הדירה שלכם בשנתיים הקרובות. מסמך זה פוטר אתכם ממס רכישה ומאפשר לכם לקבל את אחוזי המימון המגיעים למשפרי דיור.

תקופת הביניים יקרה

התקופה שבין רכישת הדירה החדשה למכירת הדירה שלכם, היא תקופה קשה מבחינה כלכלית.

  • הון עצמי- בדרך כלל משפרי דיור מסתמכים על הכסף שירוויחו ממכירת הדירה כבסיס לרכישת הדירה החדשה. אם קונים דירה לפני שמוכרים את הדירה הקודמת, אין עדיין הון עצמי לרכישת הדירה.
  • אם יש שתי דירות, יש שתי משכנתאות לשלם. קשה לשלם שתי משכנתאות בו זמנית.  

 

כדי לפתור את הבעיות הללו יש הלוואת גרייס והלוואת בלון.

הלוואת בלון

כמו שכבר אמרנו, כיום משפרי דיור קונים דירה חדשה לפני שמוכרים את הדירה הקודמת. אם כך, מנין להם הון עצמי לרכישת הדירה? הבנקים מודעים לבעיה ולכן הם נותנים למשפרי דיור הלוואת בלון הנקראת גם הלוואת גישור. בהלוואה זו משתמשים כהון עצמי לקנית הדירה החדשה.

כדי לקבל הלוואת בלון תצטרכו להגיש לבנק מסמכים המאשרים שיש בבעלותכם דירה אותה אתם עומדים למכור ובכסף שתקבלו תמורתה תפרעו את ההלוואה.

הסכום שהבנק ייתן לכם כהלוואת בלון יהיה בדרך כלל זהה לסכום השווי של הדירה, פחות המשכנתא שעוד יש לכם עליה.

כלומר, נניח שבבעלותכם דירה השווה 1,500,000 ₪ ויש לכם עליה משכנתא של 500,000 ₪, הסכום המירבי שתוכלו לקבל כהלוואת בלון  יהיה 1,000,000 ₪

הלוואת בלון צוברת ריביות. את הריבית תוכלו לשלם במהלך תקופת ההלוואה או במועד הפירעון.

שימו לב, בהלוואת בלון יש ריבית דריבית. כלומר, אם לא משלמים מיד את הריבית, צריך לשלם בהמשך עוד ריבית על הריבית. לכן, מומלץ לשלם את הריבית בתקופת ההלוואה כדי לא לצבור ריביות נוספות. אך, לעיתים אין ברירה אלא לשלם את הכול במועד הפירעון.

הלוואת גרייס

זוהי הלוואה הנותנת תקופת חסד, כלומר, לא צריך להתחיל מיד בהחזר התשלומים וניתן לדחות אותם.

אמנם בהלוואה זו קיימות ריביות בתקופת החסד, אך אין עליהם ריבית דריבית כמו בהלוואת בלון. את הריביות תוכלו להתחיל לשלם מיד או לצבור אותם ולשלם רק כאשר תתחילו לשלם את המשכנתא עם סיום תקופת החסד. 

בזמן שאתם רוכשים דירה לשיפור דיור, אם עוד לא מכרתם את הדירה הקודמת, כדאי לשלב בתמהיל שלכם מסלול גרייס שיאפשר לכם להתחיל לשלם את המשכנתא החדשה רק לאחר שתמכרו את הדירה ותסגרו את המשכנתא הקודמת (הלוואת גרייס מוגבלת גם היא לתקופה מסוימת). הלוואת גרייס תוכל לעזור לכם שלא תצטרכו לשלם שתי משכנתאות בו זמנית.

גרירת משכנתא

זוהי אפשרות הנותנת לכם להמשיך לשלם את המשכנתא הקודמת, אך הפעם על הדירה החדשה. מומלץ להשתמש בגרירת משכנתא רק אם התנאים שניתנו לכם במשכנתא הקודמת יותר נוחים ומשתלמים מהתנאים הקיימים היום בשוק. ניתן לגרור את המשכנתא רק על סכום הזהה לסכום שנשאר לכם לשלם על הדירה הקודמת. כלומר אם יש משכנתא על הנכס שבבעלותכם בסך 500,000 ₪ ועל הנכס החדש יש משכנתא על סך 750,000 ₪, תוכלו לגרור את המשכנתא רק על 500,000 ₪ ואת הסכום הנותר תיקחו במשכנתא חדשה.

לסיכום התהליך:

דבר ראשון קונים דירה חדשה. בשביל גיוס הון עצמי לוקחים הלוואת בלון, על שאר הסכום לוקחים משכנתא. שלבו בתמהיל המשכנתא שלכם הלוואת גרייס הנותנת לכם תקופת חסד. בעת רכישת הדירה זכרו להצהיר שאתם עומדים למכור את הדירה הקודמת כדי שהדירה שאתם קונים לא תיחשב כדירה להשקעה. 

נקודה חשובה: שימו לב שיש לכם אפשרות לגרירת המשכנתא שלכם, היא עשויה להיות משתלמת.

בשורה התחתונה, תהליך שיפור דיור הוא תהליך מבלבל המורכב מפרטים רבים שצריכים לבצע אותם בסדר הנכון תוך שימת לב לכל הפרטים והנתונים.

פנו אלינו לחברת המפתח למשכנתאות מודיעין, אנו נלווה אתכם יד ביד לאורך כל התהליך ונעשה לכם סדר בדברים.

לקביעת פגישת ייעוץ חינם עם המומחים שלנו השאירו פרטים.